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万达今日开启全球IPO路演 市值或超3000亿人民币

发表于:2014-12-08 17:25 作者:中国IPO上市咨询网 来源:金羊网

万达今日开启全球IPO路演 市值或超3000亿人民币

金羊网12月8日讯 记者涂雅琴报道:大连万达商业地产公司今日已经正式启动全球IPO路演,这无疑是本周最轰动的消息之一。据记者了解,万达将在本月15日确定发行价,最快将在本月22日正式在港交所挂牌上市。此番上市是继2010年10月的友邦保险205亿美元上市案后,“在亚太地区(日本除外)的最大IPO”。万达集团董事长王健林也将重回首富宝座。但投资者却更加关心,万达盈利到底如何?万达商业地产将如何发展?王健林在下着一盘怎样的棋?

万达商业地产:2014年核心净利润132亿元

招股书显示,万代商业地产此次纳入的资产包括长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营三大板块。而这些也是万达集团目前盈利能力、收入水平最好的三大板块。

此前有多家媒体对其市盈率进行了猜测。目前香港地产上市公司市盈率一般为5倍到7倍左右,但有分析师表示,万达商业地产与一般性的住宅地产完全不一样,由其获利模式和发展途经决定,其PE值应参照商业公司进行计算,应为普通地产公司的3到4倍以上,万达总市值或超3000亿人民币。

从业绩表现来看,万达商业地产2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元,净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元;2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。2014年预计核心净利润为132亿元,比2013年有所增长。

万达商业地产的拿地成本远低于平均地产商。长期以来,万达在土地市场的谈判能力让业内津津乐道,城市管理者排队希望万达广场落地的传说也在业界流传。2013年万达的土地成本每平不足1100元,平均售价却要高出约10倍。为什么地方政府能给万达这么便宜的土地?他们不是傻子,万达有能力把冷地做成旺市,带动周边地价和地方经济。过去两年,中国很多城市住宅供应量接近饱和,但万达广场周边住宅依旧好卖。因为万达广场的入驻不仅仅是提供商业,更为城市居民提供生活和服务中心,带来完整的消费链条。

随着运营成熟,万达广场租金收益率在未来还将改善。万达今年实际平均租金水平为每月每平方米75元。但在目前已开业的过百座万达广场里,有大半开业未满三年。在过去,万达广场平均开业后三年步入成熟期,第三年租金收入与第一年的租金收入相比,将增加50%-60%。

这意味着万达广场未来两年的租金会有很大提升空间,且租金和酒店收入的占比将会逐年提高。据了解,万达内部目标是到2016年,其租金收入达到233亿,占总收入比超过15%。

万达电商:不是卖产品而是卖服务

万达正逐步开始从“全球最大的商业地产商”到“生活消费和文化娱乐的平台提供商”的转型之路。而其中电商在其中的资源整合和孵化作用,非常关键。

今年8月29日,万达、腾讯、百度三家宣布合作,建立万达电商O2O平台,作为中国商业地产龙头企业的万达,拥有最大的线下实体平台及其作为城市中心、居民文化休闲娱乐消费中心的地位,再加上腾讯、百度两大互联网巨头,一个拥有中国最大的移动端用户基础,另一个则拥有强大的地图服务和流量入口。这三者合作,几乎囊括中国所有网民和主要消费城市,不仅可以为电商平台提供强大会员基础,还可以拥有强大的地图技术支持及引入大量流量。

早在万达电商成立的发布会上,王健林就指出,随着人们消费能力的提高,体验消费的比重将高于买卖消费,O2O这一智能化、线上线下融合的模式,将是电子商务中的最大一块蛋糕。而针对有人“万达电商?又一个卖东西的”的质疑,王健林则强调,万达电商不是卖东西,而是卖服务。具体怎么个卖服务法?据知情人士透露,万达将通过建立跨业态的大会员系统,和对大数据的分析引导线上会员线下消费,建立会员积分联盟及线上支付系统,提高体验式业态占比,引入更多文化旅游业务,并进军互联网金融领域,“这种集多种业态于一体的线上线下服务,将区别于其他公司相对单一的O2O业务。”

据业内专业人士分析,万达投资电商,一方面可以通过线上线下平台融合促进商业地产主业的进一步发展,与线上会员结合带动万达广场内消费,增加消费者粘性,促进线下消费体验;另一方面也可以通过大数据分析研究消费者的趋势,带动引领未来消费形态,形成与商业地产领域的良好互补与互动。

万达扩展:瞄准中国两大红利

截止2014年6月30日,万达公司一共拥有89座开业购物中心,总建筑面积达1430万平方米,在建万达广场79座,在建总建筑面积达1073万平方米。截止2014年8月底,已经有95座万达广场开业,远远高于行业平均水平。168个万达广场,覆盖了中国29个省份,112个城市。

选在此时上市募资,万达自然是有他的清晰算盘。中国658个城市,根据一线、二线、三线、四线的划分,万达初步估算中国可容纳300多个万达广场。现有的168个仅仅过半,远不及王健林的野心。而万达在选址、拓展上更是符合了中国发展脉络,充分享受了“城镇化”的“政策红利”和经济结构调整和消费升级的“转型红利“,从而能获得更大发展空间和速度。

我国目前所提倡的“城镇化”主打“城市群”概念,一方面是做大特大城市周边的二三线城市,形成规模较大、密度合理的城市群;另一方面则是在特大城市内部,推动中心城区人口向郊区和卫星城转移,减轻中心城区的资源、环境和交通压力。而万达广场的商业模式,与城镇化思路在很大程度上契合。地方政府在推动郊区城镇化过程中,万达成为很重要的标的。据中国城市发展数据分析,三、四线城市商业物业基本处于零散的发展初级阶段,以传统的商业街和百货商店为主;因其规模大、功能多,万达广场成为绝佳的新城区的生活配套设施。一个新区新城里只要有了一个万达广场,对当地带来的消费升级、积聚效应不可小觑。

另一点不能忽视的是,万达近年来在商业地产的创新与贡献不仅仅是买卖地产,更是力求打造中国体验式的综合性消费平台。这一点与中国经济转型升级不谋而合。中国经济转型的本质之一,就是储蓄率降低、消费率上升的过程。服务于居民消费的商业地产,由此将获得长期可持续的发展机遇。2013年,随着人们对文化旅游及娱乐消费的需求不断提高,万达开始着手打造万达城这种集文化、商业、旅游、住宅、娱乐为一体的超大型综合体项目和各种业态文化娱乐平台,不仅顺应了市场趋势,更进一步推动了消费升级。现在,万达电商O2O平台的成立,更是顺应线上消费趋势和互联网发展规律的另一大举措。



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